Cuánto vale tu casa y por cuánto la valora Hacienda: la brecha que puede disparar impuestos al vender o heredar

Buscas una casa. La encuentras. Pides financiación. La consigues. Firmas la compra. Y, cuando todo parece estar resuelto, la administración tributaria te indica que el valor de ese inmueble es superior al que has pagado a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El periplo se repite casi miméticamente si recibes un inmueble en una herencia. En ambos casos, el valor tributario es distinto al que consideras que tiene ese bien. Y ahí comienzan los problemas. Las discrepancias entre los cálculos oficiales y las estimaciones personales llegan en el peor momento posible cuando los ciudadanos comprueban cómo el análisis de Hacienda es superior al suyo. Porque la reforma de la ley que luchaba contra el fraude, en 2021, invirtió los papeles: la Administración fija ese valor y es la familia la que debe recurrir si considera que supera la realidad. Hasta ese momento eran los contribuyentes los que fijaban el precio y, si no estaba de acuerdo, Hacienda lo recurría, lo que llevó a numerosos litigios judiciales. Esta misma semana, el Tribunal Constitucional respaldaba que Hacienda utilice el valor de referencia catastral para calcular los tributos que se pagan por la compraventa, donación o herencia de una vivienda.¿Qué precio se utiliza?Tanto en el Impuesto de Transmisiones como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD) las administraciones autonómicas -son gravámenes de su competencia- utilizan el valor de referencia, que es un un dato «objetivo calculado por el Catastro a partir de los datos del mercado inmobiliario», explica Celia López, asociada al departamento de Fiscal de Escalona & Fuentes Abogados. Es decir, la agencia tributaria correspondiente se vale de los datos catastrales para determinar cuál es el precio de ese inmueble para calcular cuánto hay que pagar de tributo, ya que funciona como la base imponible. Con la actual ley sobre la mesa, el valor de referencia catastral «funciona como un valor mínimo de mercado», apunta Celia López. Esto significa que la administración considera que el valor real del inmueble no puede ser nunca inferior a esa cifra que determine, pero sí puede ser superior. Y ahí llegan los problemas con los contribuyentes porque se aplica el criterio de «el mayor de»: referencia, el declarado o el precio pactado entre las partes, ya sea en una compraventa, o entre los hermanos en una herencia, por ejemplo.¿Y si lo que pago es menos de lo que dice Hacienda?A pesar de que la legislación quería evitar esta litigiosidad, la realidad es que se sigue produciendo en diferentes tipos de casos. «No es infrecuente que el valor de referencia no coincida con el de mercado», apunta Javier Seijo, socio responsable de fiscal de Real Estate de EY Abogados. De hecho, puede haber una discrepancia entre el valor de referencia y el real por motivos como el estado de conservación del inmueble (que esté peor de lo que cree la administración); la urgencia de la venta o la herencia (lo que lleva a rebajar el coste frente al criterio público); las circunstancias particulares de la propia operación; o incluso la metodología del cálculo del Catastro, que usa parámetros generales que no siempre capturan las particularidades de cada inmueble concreto», indica la experta de Escalona & Fuentes Abogados.Los criterios tributarios para determinar ese valor razonable «no son una tasación individual del inmueble», tal y como explica Javier Seijo. En realidad, «se trata de un cálculo de carácter estadístico a partir de la información de precios de compraventas» que el Catastro recibe de los notarios, donde se escrituran todas estas operaciones de transmisión de inmuebles.En este sentido, Ignacio Picatoste, manager de fiscal de EY Abogados, aclara que el valor de referencia «es independiente y no debe confundirse» con el valor catastral. «Lo que hace el Catastro es aplicar cada año módulos de valor medio construidos a partir de precios de operaciones realizadas», indica este experto. Esos módulos se publican en forma de mapas por ámbito territoriales homogéneos y por productos representativos. A partir de ahí se aplican coeficientes a cada inmueble y reglas de cálculo. ¿Puedo hacer algo para pagar lo ‘correcto’?Sí. Hay posibilidades. Existen mecanismos de defensa. Aunque tienen límites. Lo primero que hay que saber es que solo se puede recurrir el valor de referencia tributaria cuando la hacienda practique la liquidación del correspondiente impuesto, y no antes. «Debe esperar a que se produzca una actuación administrativa concreta para poder cuestionarlo», indica Celia López. A partir de ahí se puede recurrir alegando que ese precio no se corresponde con el valor real del inmueble, «aportando pruebas y tasaciones que considere oportunas». Los ciudadanos también pueden acudir a una tasación pericial contradictoria. Esto es, buscando a un perito que realice unos cálculos alternativos. Y si la distancia entre ambas valoraciones es significativa, se puede nombrar a un tercer perito que dicte ‘sentencia’. Cuando la administración reciba esa reclamación deberá resolverla con un informe vinculante del Catastro, que debe ratificar o corregir el valor de referencia en función de las alegaciones y pruebas del contribuyente. El Catastro emitirá un informe que «deberá motivar el valor ratificado o corregido, identificando los elementos utilizados para su determinación», tal y como explica Javier Seijo, de EY Abogados.Caso aparte: la plusvalía municipal La determinación del valor de un inmueble también ha provocado controversias entre los ciudadanos y los ayuntamientos por el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la plusvalía de toda la vida. En este caso, el tributo municipal se calcula exclusivamente sobre el valor catastral del suelo y no sobre el valor de mercado o el de referencia. Y solo grava la subida del terreno, no las construcciones realizada en él mismo. Afortunadamente para muchos contribuyentes, las últimas sentencias del Tribunal Constitucional obligaron a que ese impuesto solo se debe pagar cuando ha habido efectivamente un incremento real del valor del suelo. Si el ciudadano demuestra que no ha ganado o incluso lo ha perdido -como ocurrió con la explosión de la burbuja inmobiliaria de 2008- no está obligado a pagarlo. Buscas una casa. La encuentras. Pides financiación. La consigues. Firmas la compra. Y, cuando todo parece estar resuelto, la administración tributaria te indica que el valor de ese inmueble es superior al que has pagado a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El periplo se repite casi miméticamente si recibes un inmueble en una herencia. En ambos casos, el valor tributario es distinto al que consideras que tiene ese bien. Y ahí comienzan los problemas. Las discrepancias entre los cálculos oficiales y las estimaciones personales llegan en el peor momento posible cuando los ciudadanos comprueban cómo el análisis de Hacienda es superior al suyo. Porque la reforma de la ley que luchaba contra el fraude, en 2021, invirtió los papeles: la Administración fija ese valor y es la familia la que debe recurrir si considera que supera la realidad. Hasta ese momento eran los contribuyentes los que fijaban el precio y, si no estaba de acuerdo, Hacienda lo recurría, lo que llevó a numerosos litigios judiciales. Esta misma semana, el Tribunal Constitucional respaldaba que Hacienda utilice el valor de referencia catastral para calcular los tributos que se pagan por la compraventa, donación o herencia de una vivienda.¿Qué precio se utiliza?Tanto en el Impuesto de Transmisiones como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD) las administraciones autonómicas -son gravámenes de su competencia- utilizan el valor de referencia, que es un un dato «objetivo calculado por el Catastro a partir de los datos del mercado inmobiliario», explica Celia López, asociada al departamento de Fiscal de Escalona & Fuentes Abogados. Es decir, la agencia tributaria correspondiente se vale de los datos catastrales para determinar cuál es el precio de ese inmueble para calcular cuánto hay que pagar de tributo, ya que funciona como la base imponible. Con la actual ley sobre la mesa, el valor de referencia catastral «funciona como un valor mínimo de mercado», apunta Celia López. Esto significa que la administración considera que el valor real del inmueble no puede ser nunca inferior a esa cifra que determine, pero sí puede ser superior. Y ahí llegan los problemas con los contribuyentes porque se aplica el criterio de «el mayor de»: referencia, el declarado o el precio pactado entre las partes, ya sea en una compraventa, o entre los hermanos en una herencia, por ejemplo.¿Y si lo que pago es menos de lo que dice Hacienda?A pesar de que la legislación quería evitar esta litigiosidad, la realidad es que se sigue produciendo en diferentes tipos de casos. «No es infrecuente que el valor de referencia no coincida con el de mercado», apunta Javier Seijo, socio responsable de fiscal de Real Estate de EY Abogados. De hecho, puede haber una discrepancia entre el valor de referencia y el real por motivos como el estado de conservación del inmueble (que esté peor de lo que cree la administración); la urgencia de la venta o la herencia (lo que lleva a rebajar el coste frente al criterio público); las circunstancias particulares de la propia operación; o incluso la metodología del cálculo del Catastro, que usa parámetros generales que no siempre capturan las particularidades de cada inmueble concreto», indica la experta de Escalona & Fuentes Abogados.Los criterios tributarios para determinar ese valor razonable «no son una tasación individual del inmueble», tal y como explica Javier Seijo. En realidad, «se trata de un cálculo de carácter estadístico a partir de la información de precios de compraventas» que el Catastro recibe de los notarios, donde se escrituran todas estas operaciones de transmisión de inmuebles.En este sentido, Ignacio Picatoste, manager de fiscal de EY Abogados, aclara que el valor de referencia «es independiente y no debe confundirse» con el valor catastral. «Lo que hace el Catastro es aplicar cada año módulos de valor medio construidos a partir de precios de operaciones realizadas», indica este experto. Esos módulos se publican en forma de mapas por ámbito territoriales homogéneos y por productos representativos. A partir de ahí se aplican coeficientes a cada inmueble y reglas de cálculo. ¿Puedo hacer algo para pagar lo ‘correcto’?Sí. Hay posibilidades. Existen mecanismos de defensa. Aunque tienen límites. Lo primero que hay que saber es que solo se puede recurrir el valor de referencia tributaria cuando la hacienda practique la liquidación del correspondiente impuesto, y no antes. «Debe esperar a que se produzca una actuación administrativa concreta para poder cuestionarlo», indica Celia López. A partir de ahí se puede recurrir alegando que ese precio no se corresponde con el valor real del inmueble, «aportando pruebas y tasaciones que considere oportunas». Los ciudadanos también pueden acudir a una tasación pericial contradictoria. Esto es, buscando a un perito que realice unos cálculos alternativos. Y si la distancia entre ambas valoraciones es significativa, se puede nombrar a un tercer perito que dicte ‘sentencia’. Cuando la administración reciba esa reclamación deberá resolverla con un informe vinculante del Catastro, que debe ratificar o corregir el valor de referencia en función de las alegaciones y pruebas del contribuyente. El Catastro emitirá un informe que «deberá motivar el valor ratificado o corregido, identificando los elementos utilizados para su determinación», tal y como explica Javier Seijo, de EY Abogados.Caso aparte: la plusvalía municipal La determinación del valor de un inmueble también ha provocado controversias entre los ciudadanos y los ayuntamientos por el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la plusvalía de toda la vida. En este caso, el tributo municipal se calcula exclusivamente sobre el valor catastral del suelo y no sobre el valor de mercado o el de referencia. Y solo grava la subida del terreno, no las construcciones realizada en él mismo. Afortunadamente para muchos contribuyentes, las últimas sentencias del Tribunal Constitucional obligaron a que ese impuesto solo se debe pagar cuando ha habido efectivamente un incremento real del valor del suelo. Si el ciudadano demuestra que no ha ganado o incluso lo ha perdido -como ocurrió con la explosión de la burbuja inmobiliaria de 2008- no está obligado a pagarlo.

Las discrepancias entre los cálculos oficiales y las estimaciones personales llegan en el peor momento posible cuando los ciudadanos comprueban cómo el análisis de Hacienda es superior al suyo. Porque la reforma de la ley que luchaba contra el fraude, en 2021, invirtió los papeles: la Administración fija ese valor y es la familia la que debe recurrir si considera que supera la realidad. Hasta ese momento eran los contribuyentes los que fijaban el precio y, si no estaba de acuerdo, Hacienda lo recurría, lo que llevó a numerosos litigios judiciales. Esta misma semana, el Tribunal Constitucional respaldaba que Hacienda utilice el valor de referencia catastral para calcular los tributos que se pagan por la compraventa, donación o herencia de una vivienda.

¿Qué precio se utiliza?

Tanto en el Impuesto de Transmisiones como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD) las administraciones autonómicas -son gravámenes de su competencia- utilizan el valor de referencia, que es un un dato «objetivo calculado por el Catastro a partir de los datos del mercado inmobiliario», explica Celia López, asociada al departamento de Fiscal de Escalona & Fuentes Abogados. Es decir, la agencia tributaria correspondiente se vale de los datos catastrales para determinar cuál es el precio de ese inmueble para calcular cuánto hay que pagar de tributo, ya que funciona como la base imponible.

Con la actual ley sobre la mesa, el valor de referencia catastral «funciona como un valor mínimo de mercado», apunta Celia López. Esto significa que la administración considera que el valor real del inmueble no puede ser nunca inferior a esa cifra que determine, pero sí puede ser superior. Y ahí llegan los problemas con los contribuyentes porque se aplica el criterio de «el mayor de»: referencia, el declarado o el precio pactado entre las partes, ya sea en una compraventa, o entre los hermanos en una herencia, por ejemplo.

¿Y si lo que pago es menos de lo que dice Hacienda?

A pesar de que la legislación quería evitar esta litigiosidad, la realidad es que se sigue produciendo en diferentes tipos de casos. «No es infrecuente que el valor de referencia no coincida con el de mercado», apunta Javier Seijo, socio responsable de fiscal de Real Estate de EY Abogados. De hecho, puede haber una discrepancia entre el valor de referencia y el real por motivos como el estado de conservación del inmueble (que esté peor de lo que cree la administración); la urgencia de la venta o la herencia (lo que lleva a rebajar el coste frente al criterio público); las circunstancias particulares de la propia operación; o incluso la metodología del cálculo del Catastro, que usa parámetros generales que no siempre capturan las particularidades de cada inmueble concreto», indica la experta de Escalona & Fuentes Abogados.

Los criterios tributarios para determinar ese valor razonable «no son una tasación individual del inmueble», tal y como explica Javier Seijo. En realidad, «se trata de un cálculo de carácter estadístico a partir de la información de precios de compraventas» que el Catastro recibe de los notarios, donde se escrituran todas estas operaciones de transmisión de inmuebles.

En este sentido, Ignacio Picatoste, manager de fiscal de EY Abogados, aclara que el valor de referencia «es independiente y no debe confundirse» con el valor catastral. «Lo que hace el Catastro es aplicar cada año módulos de valor medio construidos a partir de precios de operaciones realizadas», indica este experto. Esos módulos se publican en forma de mapas por ámbito territoriales homogéneos y por productos representativos. A partir de ahí se aplican coeficientes a cada inmueble y reglas de cálculo.

¿Puedo hacer algo para pagar lo ‘correcto’?

Sí. Hay posibilidades. Existen mecanismos de defensa. Aunque tienen límites. Lo primero que hay que saber es que solo se puede recurrir el valor de referencia tributaria cuando la hacienda practique la liquidación del correspondiente impuesto, y no antes. «Debe esperar a que se produzca una actuación administrativa concreta para poder cuestionarlo», indica Celia López. A partir de ahí se puede recurrir alegando que ese precio no se corresponde con el valor real del inmueble, «aportando pruebas y tasaciones que considere oportunas».

Los ciudadanos también pueden acudir a una tasación pericial contradictoria. Esto es, buscando a un perito que realice unos cálculos alternativos. Y si la distancia entre ambas valoraciones es significativa, se puede nombrar a un tercer perito que dicte ‘sentencia’.

Cuando la administración reciba esa reclamación deberá resolverla con un informe vinculante del Catastro, que debe ratificar o corregir el valor de referencia en función de las alegaciones y pruebas del contribuyente. El Catastro emitirá un informe que «deberá motivar el valor ratificado o corregido, identificando los elementos utilizados para su determinación», tal y como explica Javier Seijo, de EY Abogados.

Caso aparte: la plusvalía municipal

La determinación del valor de un inmueble también ha provocado controversias entre los ciudadanos y los ayuntamientos por el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la plusvalía de toda la vida. En este caso, el tributo municipal se calcula exclusivamente sobre el valor catastral del suelo y no sobre el valor de mercado o el de referencia. Y solo grava la subida del terreno, no las construcciones realizada en él mismo.

Afortunadamente para muchos contribuyentes, las últimas sentencias del Tribunal Constitucional obligaron a que ese impuesto solo se debe pagar cuando ha habido efectivamente un incremento real del valor del suelo. Si el ciudadano demuestra que no ha ganado o incluso lo ha perdido -como ocurrió con la explosión de la burbuja inmobiliaria de 2008- no está obligado a pagarlo.

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