El Congreso de los Diputados tumbó este martes el real decreto ley que contenía la prórroga forzosa de los contratos del alquiler, pero su rastro perdurará algunos meses más -o incluso años-. Durante los casi 40 días que ha estado la norma en vigor, los burofaxes de los inquilinos para pedir la prórroga del alquiler han corrido como la pólvora, pero la validez de buena parte de estas peticiones es puesta ahora en duda por algunos expertos legales , dado que muchas de esas solicitudes han sido para pedir una extensión del contrato casi dos años antes de su verdadera caducidad.La batalla está servida. Mientras Sumar y otros socios de legislatura del Gobierno han defendido en el último mes la legalidad de solicitar una prórroga del alquiler con adelanto a lo que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) , en los despachos de abogados se mantiene una opinión algo distinta. Sandra Aurrecoechea , socia de Marin & Mateo Abogados y abogada especialista en derecho arrendaticio, sostiene una posición clara sobre el alcance del real decreto tumbado hoy: la prórroga extraordinaria no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento no se produjera durante el período de vigencia del decreto.Noticia relacionada general No No El fracaso del decreto de alquileres eleva las hostilidades en el Gobierno Ainhoa MartínezAurrecoechea basa su posición en tres pilares «técnicamente fundados», según su visión. En primer lugar, señala la naturaleza provisional del real decreto-ley aprobado en Consejo de Ministros. «El artículo 86 de la Constitución configura el decreto-ley como una norma de urgencia y carácter temporal. Su provisionalidad no es un defecto técnico sino una condición estructural: las obligaciones que genera solo son jurídicamente exigibles mientras la norma está viva. Una vez derogada, el ordenamiento jurídico actúa como si esa obligación nunca hubiera adquirido carácter definitivo», explica la letrada.A ello se suma, el momento en el que se exige la ejecución de la prórroga. «La obligación del arrendador no nace con la solicitud del inquilino, sino con el vencimiento del contrato. Es en ese momento cuando el arrendador debe -o no- dar cumplimiento a la prórroga. Si en esa fecha ya no existe norma que le imponga esa conducta, no hay incumplimiento posible. La solicitud previa es un requisito procedimental, no el hecho generador del derecho sustantivo». Es decir, que la norma solo aplicaría a los contratos que han coincidido que caducaban y el inquilino ha solicitado formalmente la extensión de dos años a su arrendador. Según la LAU, los contratos de alquiler puede ser resueltos por el casero con una antelación de cuatro meses a su caducidad, y por el inquilino con dos meses de anticipo.Aurrecoechea señala por último la prevalencia de la LAU por encima de lo que dice el real decreto promovido por Sumar. «La LAU, como ley ordinaria con vocación de permanencia, es la norma que rige el régimen general de los arrendamientos urbanos. El RDL 8/2026 la suspendió temporalmente para los contratos comprendidos en su ámbito de aplicación. Derogado el decreto, la LAU recobra plena vigencia sin necesidad de ninguna norma adicional que así lo declare expresamente», defiende la abogada.¿Se anula la prórroga solicitada si el decreto ya no tiene vigencia?Con todo, si el inquilino ha solicitado la prórroga por la vía adecuada y esta se ajusta a la legalidad, el propietario no podrá pedir ahora, con el pretexto del decaimiento de la norma, la anulación de la extensión del contrato «porque la no convalidación del real decreto ley no tiene efectos retroactivos», explica Arantxa Goenaga , abogada y socia de AF Legis. «Al igual que sucede con el límite de incremento del 2% de la actualización anual de la renta, si se ha solicitado ahora no se puede retirar porque estaba vigente cuando se aplico», añade además.También puede suceder que el arrendatario haya comunicado al propietario su derecho a extender forzosamente el contrato, pero este último no lo haya aceptado. En este caso, Goenaga insiste en que habrá que diferenciar si realmente era aplicable y la solicitud era correcta, además de las circunstancias del caso y si realmente influye o no en su resolución «porque en muchos casos el plazo de finalización puede ser parecido». En este sentido, la jurista apunta a que si el propietario entiende que la petición no era correcta puede comunicar la resolución del contrato de arrendamiento y si el arrendatario no lo acepta, la disputa podría terminar en un procedimiento judicial «en el que un juez deberá decidir sobre su aplicación y sobre cuando correspondía resolver el contrato». Algo que podría ocurrir en demasiadas ocasiones.TAMBIÉN TE PUEDE INTERESAR noticia Si La inversión en alquiler se refugia en Valencia y Málaga por las intervenciones al mercado en CataluñaEn cambio, la asociación de consumidores Asufin defiende que los inquilinos que hayan aprovechado el vacío legal generado este mes estarán blindados mientras su contrato tenga vigencia hasta diciembre de 2027. «Quienes han comunicado a sus caseros la intención de acogerse a la prórroga de condiciones, tienen derecho a la misma, dado que, como reza el propio texto, el decreto «articula una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor y cuya finalización esté prevista para antes del 31 de diciembre de 2027, preservando sus términos y condiciones esenciales, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de recuperación por necesidad»».Para que esa extensión del contrato pueda tener validez, Asufin recuerda que se ha debido pedir la prórroga de una forma «fehaciente», preferiblemente con un burofax, «ya que si hay discrepancias a posteriori, un juez podrá dirimirlas solo si hay una petición previa». Goenaga de AF Legis asegura que también valdría como prueba un ‘buromail’ «o cualquier documento que acredite que se ha notificado esa voluntad». El Congreso de los Diputados tumbó este martes el real decreto ley que contenía la prórroga forzosa de los contratos del alquiler, pero su rastro perdurará algunos meses más -o incluso años-. Durante los casi 40 días que ha estado la norma en vigor, los burofaxes de los inquilinos para pedir la prórroga del alquiler han corrido como la pólvora, pero la validez de buena parte de estas peticiones es puesta ahora en duda por algunos expertos legales , dado que muchas de esas solicitudes han sido para pedir una extensión del contrato casi dos años antes de su verdadera caducidad.La batalla está servida. Mientras Sumar y otros socios de legislatura del Gobierno han defendido en el último mes la legalidad de solicitar una prórroga del alquiler con adelanto a lo que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) , en los despachos de abogados se mantiene una opinión algo distinta. Sandra Aurrecoechea , socia de Marin & Mateo Abogados y abogada especialista en derecho arrendaticio, sostiene una posición clara sobre el alcance del real decreto tumbado hoy: la prórroga extraordinaria no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento no se produjera durante el período de vigencia del decreto.Noticia relacionada general No No El fracaso del decreto de alquileres eleva las hostilidades en el Gobierno Ainhoa MartínezAurrecoechea basa su posición en tres pilares «técnicamente fundados», según su visión. En primer lugar, señala la naturaleza provisional del real decreto-ley aprobado en Consejo de Ministros. «El artículo 86 de la Constitución configura el decreto-ley como una norma de urgencia y carácter temporal. Su provisionalidad no es un defecto técnico sino una condición estructural: las obligaciones que genera solo son jurídicamente exigibles mientras la norma está viva. Una vez derogada, el ordenamiento jurídico actúa como si esa obligación nunca hubiera adquirido carácter definitivo», explica la letrada.A ello se suma, el momento en el que se exige la ejecución de la prórroga. «La obligación del arrendador no nace con la solicitud del inquilino, sino con el vencimiento del contrato. Es en ese momento cuando el arrendador debe -o no- dar cumplimiento a la prórroga. Si en esa fecha ya no existe norma que le imponga esa conducta, no hay incumplimiento posible. La solicitud previa es un requisito procedimental, no el hecho generador del derecho sustantivo». Es decir, que la norma solo aplicaría a los contratos que han coincidido que caducaban y el inquilino ha solicitado formalmente la extensión de dos años a su arrendador. Según la LAU, los contratos de alquiler puede ser resueltos por el casero con una antelación de cuatro meses a su caducidad, y por el inquilino con dos meses de anticipo.Aurrecoechea señala por último la prevalencia de la LAU por encima de lo que dice el real decreto promovido por Sumar. «La LAU, como ley ordinaria con vocación de permanencia, es la norma que rige el régimen general de los arrendamientos urbanos. El RDL 8/2026 la suspendió temporalmente para los contratos comprendidos en su ámbito de aplicación. Derogado el decreto, la LAU recobra plena vigencia sin necesidad de ninguna norma adicional que así lo declare expresamente», defiende la abogada.¿Se anula la prórroga solicitada si el decreto ya no tiene vigencia?Con todo, si el inquilino ha solicitado la prórroga por la vía adecuada y esta se ajusta a la legalidad, el propietario no podrá pedir ahora, con el pretexto del decaimiento de la norma, la anulación de la extensión del contrato «porque la no convalidación del real decreto ley no tiene efectos retroactivos», explica Arantxa Goenaga , abogada y socia de AF Legis. «Al igual que sucede con el límite de incremento del 2% de la actualización anual de la renta, si se ha solicitado ahora no se puede retirar porque estaba vigente cuando se aplico», añade además.También puede suceder que el arrendatario haya comunicado al propietario su derecho a extender forzosamente el contrato, pero este último no lo haya aceptado. En este caso, Goenaga insiste en que habrá que diferenciar si realmente era aplicable y la solicitud era correcta, además de las circunstancias del caso y si realmente influye o no en su resolución «porque en muchos casos el plazo de finalización puede ser parecido». En este sentido, la jurista apunta a que si el propietario entiende que la petición no era correcta puede comunicar la resolución del contrato de arrendamiento y si el arrendatario no lo acepta, la disputa podría terminar en un procedimiento judicial «en el que un juez deberá decidir sobre su aplicación y sobre cuando correspondía resolver el contrato». Algo que podría ocurrir en demasiadas ocasiones.TAMBIÉN TE PUEDE INTERESAR noticia Si La inversión en alquiler se refugia en Valencia y Málaga por las intervenciones al mercado en CataluñaEn cambio, la asociación de consumidores Asufin defiende que los inquilinos que hayan aprovechado el vacío legal generado este mes estarán blindados mientras su contrato tenga vigencia hasta diciembre de 2027. «Quienes han comunicado a sus caseros la intención de acogerse a la prórroga de condiciones, tienen derecho a la misma, dado que, como reza el propio texto, el decreto «articula una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor y cuya finalización esté prevista para antes del 31 de diciembre de 2027, preservando sus términos y condiciones esenciales, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de recuperación por necesidad»».Para que esa extensión del contrato pueda tener validez, Asufin recuerda que se ha debido pedir la prórroga de una forma «fehaciente», preferiblemente con un burofax, «ya que si hay discrepancias a posteriori, un juez podrá dirimirlas solo si hay una petición previa». Goenaga de AF Legis asegura que también valdría como prueba un ‘buromail’ «o cualquier documento que acredite que se ha notificado esa voluntad».
El Congreso de los Diputados tumbó este martes el real decreto ley que contenía la prórroga forzosa de los contratos del alquiler, pero su rastro perdurará algunos meses más -o incluso años-. Durante los casi 40 días que ha estado la norma en vigor, los … burofaxes de los inquilinos para pedir la prórroga del alquiler han corrido como la pólvora, pero la validez de buena parte de estas peticiones es puesta ahora en duda por algunos expertos legales, dado que muchas de esas solicitudes han sido para pedir una extensión del contrato casi dos años antes de su verdadera caducidad.
La batalla está servida. Mientras Sumar y otros socios de legislatura del Gobierno han defendido en el último mes la legalidad de solicitar una prórroga del alquiler con adelanto a lo que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en los despachos de abogados se mantiene una opinión algo distinta. Sandra Aurrecoechea, socia de Marin & Mateo Abogados y abogada especialista en derecho arrendaticio, sostiene una posición clara sobre el alcance del real decreto tumbado hoy: la prórroga extraordinaria no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento no se produjera durante el período de vigencia del decreto.
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Aurrecoechea basa su posición en tres pilares «técnicamente fundados», según su visión. En primer lugar, señala la naturaleza provisional del real decreto-ley aprobado en Consejo de Ministros. «El artículo 86 de la Constitución configura el decreto-ley como una norma de urgencia y carácter temporal. Su provisionalidad no es un defecto técnico sino una condición estructural: las obligaciones que genera solo son jurídicamente exigibles mientras la norma está viva. Una vez derogada, el ordenamiento jurídico actúa como si esa obligación nunca hubiera adquirido carácter definitivo», explica la letrada.
A ello se suma, el momento en el que se exige la ejecución de la prórroga. «La obligación del arrendador no nace con la solicitud del inquilino, sino con el vencimiento del contrato. Es en ese momento cuando el arrendador debe -o no- dar cumplimiento a la prórroga. Si en esa fecha ya no existe norma que le imponga esa conducta, no hay incumplimiento posible. La solicitud previa es un requisito procedimental, no el hecho generador del derecho sustantivo». Es decir, que la norma solo aplicaría a los contratos que han coincidido que caducaban y el inquilino ha solicitado formalmente la extensión de dos años a su arrendador. Según la LAU, los contratos de alquiler puede ser resueltos por el casero con una antelación de cuatro meses a su caducidad, y por el inquilino con dos meses de anticipo.
Aurrecoechea señala por último la prevalencia de la LAU por encima de lo que dice el real decreto promovido por Sumar. «La LAU, como ley ordinaria con vocación de permanencia, es la norma que rige el régimen general de los arrendamientos urbanos. El RDL 8/2026 la suspendió temporalmente para los contratos comprendidos en su ámbito de aplicación. Derogado el decreto, la LAU recobra plena vigencia sin necesidad de ninguna norma adicional que así lo declare expresamente», defiende la abogada.
¿Se anula la prórroga solicitada si el decreto ya no tiene vigencia?
Con todo, si el inquilino ha solicitado la prórroga por la vía adecuada y esta se ajusta a la legalidad, el propietario no podrá pedir ahora, con el pretexto del decaimiento de la norma, la anulación de la extensión del contrato «porque la no convalidación del real decreto ley no tiene efectos retroactivos», explica Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF Legis. «Al igual que sucede con el límite de incremento del 2% de la actualización anual de la renta, si se ha solicitado ahora no se puede retirar porque estaba vigente cuando se aplico», añade además.
También puede suceder que el arrendatario haya comunicado al propietario su derecho a extender forzosamente el contrato, pero este último no lo haya aceptado. En este caso, Goenaga insiste en que habrá que diferenciar si realmente era aplicable y la solicitud era correcta, además de las circunstancias del caso y si realmente influye o no en su resolución «porque en muchos casos el plazo de finalización puede ser parecido».
En este sentido, la jurista apunta a que si el propietario entiende que la petición no era correcta puede comunicar la resolución del contrato de arrendamiento y si el arrendatario no lo acepta, la disputa podría terminar en un procedimiento judicial «en el que un juez deberá decidir sobre su aplicación y sobre cuando correspondía resolver el contrato». Algo que podría ocurrir en demasiadas ocasiones.
En cambio, la asociación de consumidores Asufin defiende que los inquilinos que hayan aprovechado el vacío legal generado este mes estarán blindados mientras su contrato tenga vigencia hasta diciembre de 2027. «Quienes han comunicado a sus caseros la intención de acogerse a la prórroga de condiciones, tienen derecho a la misma, dado que, como reza el propio texto, el decreto «articula una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor y cuya finalización esté prevista para antes del 31 de diciembre de 2027, preservando sus términos y condiciones esenciales, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de recuperación por necesidad»».
Para que esa extensión del contrato pueda tener validez, Asufin recuerda que se ha debido pedir la prórroga de una forma «fehaciente», preferiblemente con un burofax, «ya que si hay discrepancias a posteriori, un juez podrá dirimirlas solo si hay una petición previa». Goenaga de AF Legis asegura que también valdría como prueba un ‘buromail’ «o cualquier documento que acredite que se ha notificado esa voluntad».
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