Las medidas del decreto que ya se aplican en Cataluña: controles de los alquileres temporales y de habitaciones y créditos al 0%

Cataluña se ha convertido en un gran laboratorio en políticas de vivienda para buscar enderezar la grave crisis que atraviesa la comunidad. El objetivo del Ejecutivo de Salvador Illa a medio plazo pasa por crear un parque de vivienda protegida que suponga el 15% del total. A la vez, el Gobierno catalán, y sus socios de ERC y Comuns, buscan responder a la emergencia de inmediato. Por ello, el Gobierno de Pedro Sánchez ya puede comprobar los efectos y algunas de las dificultades que han implicado varias de las medidas que recogen los decretos que, si nada cambia, Junts tumbará este viernes. Entre otras cosas, la Generalitat se ha visto obligada a desplegar un equipo de inspectores ―e incluso crear una Dirección General de Disciplina en Vivienda― ante las denuncias por incumplimientos e ir tapando los agujeros que se abrían con cada nueva ley.

Control del alquiler de habitaciones. La fijación de topes a los precios del alquiler en los municipios declarados como zona tensionada llevó a que muchos fondos de inversión y compañías inmobiliarias decidieran cambiar sus planes. Si sus proyectos pasaban por reformar inmuebles o reemplazar inquilinos que pagaban rentas bajas por otros de mayor poder adquisitivo, cuando prosperaron los topes se lanzaron a la fórmula del coliving. Es decir, estas sociedades partían los pisos en habitaciones para arrendar habitaciones individuales, a veces a precios superiores de los que pagaban el anterior inquilino.

En esa situación se han encontrado varios vecinos del Eixample sobre los que hoy pesan órdenes de desahucio. Para tapar ese agujero en la regulación, la Generalitat fijó en la ley 11/2025 que la suma de los alquileres de cada habitación “no puede superar la renta máxima que le sería aplicable si se alquilase como vivienda unitaria”. Algunas empresas, según denuncian vecinos y sindicatos de vivienda, ahora buscan saltarse ese precepto tratando de ofrecer servicios asociados al alquiler, como cursos de idiomas o restauración.

Control del alquiler de temporada. Es el otro gran agujero que abrió la regulación de los alquileres. Para burlar las franjas de precios fijadas por la Administración, muchas empresas y particulares decidieron sacar los pisos al mercado de alquiler temporal, esto es, con un máximo de 11 meses. Según los vecinos de algunos bloques, luego los arrendaban a la misma persona. En la misma ley 11/2025 se fijó que el contrato de arrendamiento debía detallar y documentar un motivo real y temporal (estudios, trabajo eventual o tratamiento médico) que justifique ese alquiler.

En cualquier caso, si esos pisos están en zonas de mercado tensionado deben atenetse a los límites de contención de rentas. Solo quedan fuera de esos topes los arrendamientos que tengan una finalidad recreativa, de vacaciones o de ocio. El Sindicatos de Inquilinas pedía que se legislase también a escala estatal para blindar esas normas.

Créditos para la emancipación. La Generalitat sacó el año pasado una línea de créditos para jóvenes de hasta 35 años a través del Instituto Catalán de Finanzas para cubrir hasta el 20% del importe de la vivienda. Es decir, lo que los bancos suelen pedir como entrada. El tope era de 50.000 euros. Se trata de líneas de crédito al 0% que se pueden devolver tras pagar el préstamo principal y que buscan paliar la imposibilidad de los jóvenes de disponer de suficiente ahorro para una entrada. A cambio, el piso pasa a ser de protección oficial de forma permanente.

El éxito de ese programa se plasmó en las peticiones: en solo 11 meses, la Generalitat dio luz verde a 1.158 viviendas en toda Cataluña. Muchas estaban a la espera. El Gobierno catalán decidió entonces ampliar la edad límite a los 40 años y dotar el plan con 100 millones de euros. Esa medida es una de las que más consenso suscitan entre todos los sectores, que creen que ayuda a destensar el mercado de alquiler y a incrementar el parque de vivienda protegida sin calentar demasiado el mercado.

Alquileres indefinidos. La cuestión de los alquileres indefinidos empieza a quedar resuelta con los límites al alquiler. Si bien en Cataluña rigen los mismos años de contrato que en el resto de España, se ha observado un fenómeno. La oferta de pisos en el mercado de alquiler pierde dinamismo y se modera, como ha constatado la Generalitat. Pero no se destruye stock, es decir, no hay menos viviendas arrendadas. Lo que ocurre es que, al existir una regulación de precios, el propietario tiene menos incentivos para cambiar de inquilino y prefiere prorrogar los contratos vigentes.